DDMPR(ダブルドラゴンREIT)の2023 2Q決算が発表されたのでチェックしてみました。DDMPRはパサイのDD Meridian Parkの３物件および土地を保有するREITです。
ポイント
- 入居率80%。前年同期比で-10%。2022末比で横ばい
- 前年同期比で収入増。other incomeが増加
- WALEが平均2.3年と短いことに気づいた
- DoubleDragon Towerの土地貸し料は16.5M。同じ敷地内でオフィス賃貸競合しますね？
入居率 80.93%
Fund Manager Reportを見ると空室率は80.93%で昨年末から大きな変化はありません。昨年91.87%比では-10%です。
収入増加？ other incomeの貢献
入居率は-10%なのに決算を見ると昨年同期比で増益になってました。なんでだろう？と思ったらrent incomeは減少しているのですが、other incomeが大きく増えています。
other incomeは資料によると管理費や他の手数料、テナントへの金利手数料と書いていました。ちょっとよくわかっていないのですが、テナントの延滞金や早期退去罰金などの一時的な手数料だと来期以降不安ですね。
ther income increased by ₱151.1 million, or 209.2% , to ₱223.4 million for the six months ended June 30, 2023 compared to ₱72.3 million for the same period in 2022 due to the increase in admin fees and other charges, and interest charges to tenants.
Quartely Report 2023 2Q – P24
other incomeがちょっとモヤモヤするのですが、とりあえず前年同月比収入プラスで無難な2Q通過。
WALE 2.3年で短め
Fand Manager Reportを見ていて気付いたのですが、WALE(Weighted Average Lease Expiry、加重平均残存賃貸借期間)が短め。
平均すると2.3年くらいのようです。他のREITとの比較で、2.3年はダントツで短いWALEです。このWALEの短さも空室率上昇のリスク要因＝株価が冴えない原因の一つになっていると思います。
DoubleDragon Tower 土地賃料16.5M
DDMPRは保有する３物件の他に建設中のDoubleDragon TowerとAscot-DD Meridian Parkのビルが建っている土地も保有しています。
DoubleDragon Towerは10階建てのオフィスビルで、GLAが 44586 sqm。DoubleDragon Plazaの1/3ぐらいの総床面積のようです。
土地は98年契約で貸し出しているようで、DoubleDragon Towerの土地は年？ 16.5Mの賃料となっています。
Fund Manager Reportの収支報告の Other Propertiesにこの土地貸しの利益が入ってます。
16.5Mだと全体から見ると微々たるものです。101ホテルについてはオマケつきで個人投資家に売った方が高値で売れるっぽいので、経済合理的にDDMPRに組み込まないのは当然だと思うのですが、同じ敷地内にあるDoubleDragon TowerぐらいはREITに組み入れてもいいんじゃないのかなーとは思いますが・・・
というかDoubleDoragon Towerも管理は同じ会社がやってる(推測)んだと思うんですが、担当者が先にTowerの方をおススメしてたら、いつまでたってもPlazaの空室埋まらないんじゃないですかね？
株価推移
現在の株価は1.27ペソ。
大分割安な気がするのですが、空室率リスクが株価が冴えない原因になっている気がします。
アイキャッチ画像はお散歩 DDメリディアンパーク記事から
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