[FILRT] フィルインベストREIT

ポイント

FILRT(Filinvest REIT Corp.)は、フィルインベストメントグループのオフィスREITです。2021年8月上場、フィリピンで3番目のREIT上場です。

ポートフォリオ

アラバンのNorthgate Cyberzoneに複数のオフィス物件を保有しています。またセブにも物件を保有しています。2022年末にボラカイの物件も加わりました。

物件種別は、2022年までは99%オフィス(BPO用途がメイン)でしたが、2023年にボラカイの物件が加わり？現在約10%はホテル向けとなっています。

入居率は85.4%(2022年末は86%)となっています。アラバンのためか、マニラ首都圏の入居率よりはやや低めの入居率になっています。

2023年 1Qレポートによると、12カ月EPS 0.25、PBR1.08です。現在の株価4.75ペソで計算すると、PER19倍、PBR4.39倍となっています。

(TODO NAV計算総資産13999M-総負債8730M=5269M。÷口数=1.07？)

配当は貯金配当0.071ペソ×4＝年間配当0.059ペソとすると、予想配当利回りは5.9%となります。

またFILRTは借入が多く、Debt-to-Equity Ratioは1.14、Asset to Equity Ratioは2.66となっています。借り入れによって約2.6倍のレバレッジをかけた積極投資を行っています。

1Q決算レポートでチェックすると、土地リース料は63M(revenueの7.9%)、ファンド管理費と物件管理費は合わせて31.7M(revenueの3.9%)となっています。

土地はスポンサーのFLI(Filinvest Land)からのリースで、家賃収入の10% or 15%のリース料となっています。なおセブの物件はセブ市とのBTO契約？というものらしいですがリース料は家賃収入の2%(以上)と設定されています。

なおRevenuのOthersは遅延などのペナルティ金などのようです(けっこう多い？)。

また、借入金の利払いで92M(revenueの11.5%)となっています。

株価は軟調な推移です。配当が減配傾向なのも投資家心理を冷やしているのかもしれません。

借入が多いのは金利上昇局面で逆風ですが、逆に金利上昇打ち止め利下げ局面になると追い風になるかもしれません。

またREITの株価値動きは通常の借り入れなしREITより激しくなるはずです(レバレッジ2.6倍なら値動きも2.6倍ぐらいになるのが妥当？)